Hypotéka na stavbu domu: čo bude banka chcieť a ako sa úver čerpá
Hypotéka na stavbu domu sa vybavuje inak ako hypotéka na hotový byt. Banka nepožičiava na niečo, čo už stojí, ale na dom, ktorý sa bude ešte len stavať. Preto chce vidieť projekt, rozpočet aj zmluvu so stavebnou firmou – a peniaze neuvoľní naraz.
Spísali sme, čo si pripraviť, aké pravidlá platia a na koho si dať pri vybavovaní pozor. Pod článkom nájdete kontrolný zoznam dokladov v PDF.
Koľko vám banka požičia
Pre úvery na bývanie platia na Slovensku pravidlá Národnej banky Slovenska:
- úver môže byť najviac 80 % hodnoty nehnuteľnosti, len časť úverov môže ísť až do 90 %,
- celkový dlh môže byť najviac osemnásobok vášho ročného čistého príjmu, u starších žiadateľov menej,
- splátky všetkých úverov môžu tvoriť najviac 60 % príjmu, ktorý vám zostane po bežných výdavkoch – a banka to počíta aj pre prípad vyššieho úroku,
- splatnosť je zvyčajne najviac 30 rokov.
Zvyšok ceny musíte mať z vlastných zdrojov. Pri stavbe domu je to často pozemok – ak ho už vlastníte, banka ho započíta do hodnoty nehnuteľnosti.
Čo bude banka chcieť k stavbe
Okrem dokladov o príjme bude banka chcieť vidieť, čo presne staviate a za koľko:
- list vlastníctva pozemku,
- rozhodnutie o stavebnom zámere a overený projekt stavby,
- rozpočet stavby po položkách,
- zmluvu o dielo so stavebnou firmou,
- znalecký posudok – aj na budúci stav domu.
Čím presnejší rozpočet, tým menej prekvapení. Ak firma dá len cenu za meter štvorcový, banka sa s tým často neuspokojí – a vy neviete, čo v cene naozaj je. Z čoho sa cena domu skladá, sme opísali v samostatnom článku.
Čerpanie po etapách
Úver na stavbu sa nečerpá naraz. Banka uvoľňuje peniaze postupne – po základoch, hrubej stavbe, streche a ďalších etapách. Pred každým čerpaním si zvyčajne overí, že etapa je naozaj hotová, často obhliadkou znalca. Niektoré banky chcú, aby ste najprv použili vlastné zdroje a až potom čerpali úver.
Tu sa vyplatí stavebná firma, ktorá nepýta preddavky. My faktúrujeme až po dokončení etapy, takže banka platí len za prácu, ktorá už stojí. Platobný kalendár v našej zmluve o dielo zodpovedá tomu, ako banky úver čerpajú.
Komu zveriť vybavenie úveru
Na Slovensku smie úver na bývanie sprostredkovať len subjekt zapísaný v registri Národnej banky Slovenska – samostatný, viazaný alebo podriadený finančný agent. Oprávnenie si overíte vo verejnom registri na webe NBS. Sprostredkovateľovi zvyčajne platí províziu banka, nie vy.
Pozor na tipérov a „známych“, ktorí ponúkajú, že vám „vybavia hypotéku“, ale v registri nie sú. Takýto človek nesmie zbierať vaše údaje ani vybavovať úver – a ak za to pýta peniaze, platíte za niečo, čo zvládnete sami. Do banky môžete ísť aj sami. Konzultácia je zadarmo a porovnať ponuky viacerých bánk sa oplatí.
Podpora pre mladých
Ak máte najviac 35 rokov a spĺňate príjmový limit, môžete si uplatniť daňový bonus na zaplatené úroky. Pri úveroch od roku 2024 je to 50 % zo zaplatených úrokov, najviac 1 200 € ročne počas piatich rokov. Bonus si uplatníte v daňovom priznaní alebo v ročnom zúčtovaní dane.
Rozpočet a podklady pre banku pripravíme
Pre banku pripravíme rozpočet stavby po položkách, zmluvu o dielo s pevnou cenou aj platobný kalendár po etapách. Ako to máme s preddavkami a pevnou cenou, nájdete aj v častých otázkach.
Kontrolný zoznam dokladov a limitov si môžete stiahnuť v PDF pod článkom. Ak plánujete stavbu a riešite financovanie, kontaktujte nás – prvé stretnutie je nezáväzné a zdarma.
Rady, skúsenosti a novinky zo stavby rodinných domov v Bratislave a okolí – od výberu pozemku a projektu cez povolenia až po kolaudáciu. Píšeme z vlastnej praxe, bez prázdnych fráz.
Spolu s novým webom sme začali s blogom odznova. Staršie články sme zámerne nepreniesli, chceli sme čisté plátno pre aktuálny a užitočný obsah. Nové články pribúdajú pravidelne. Ak vás zaujíma konkrétna téma, napíšte nám – možno bude ďalším článkom.
